Compreender antes de agir
O que precisa ser separado neste tipo de caso
A matrícula é o ponto de partida, não o encerramento da análise. Uma aquisição pode envolver risco ligado à titularidade, a ônus, à ocupação, à regularidade da construção, ao vendedor, à origem da propriedade e à própria forma de pagamento.
A due diligence organiza esses riscos por gravidade e possibilidade de tratamento. O contrato deve refletir o que foi encontrado, com condições, documentos de fechamento, garantias, responsabilidades e mecanismos de saída compatíveis com o negócio.
O que a análise considera
- Matrícula, ônus, cadeia dominial e disponibilidade
- Certidões do imóvel e das partes envolvidas
- Regularidade urbanística, construtiva e de ocupação
- Contrato, condições precedentes, pagamentos e garantias
Documentos úteis
- Matrícula atualizada e título aquisitivo do vendedor
- IPTU, dados cadastrais e documentos de condomínio
- Certidões pessoais, empresariais e forenses pertinentes
- Plantas, habite-se e averbações quando relevantes
- Minuta, proposta, comprovantes e estrutura do pagamento
Erros que merecem atenção
- Transferir sinal relevante antes de definir condições para devolução.
- Confiar apenas em certidões do imóvel e ignorar riscos ligados ao vendedor.
- Usar contrato genérico sem incorporar as pendências descobertas na investigação.
Dúvidas frequentes
Matrícula sem ônus significa compra sem risco?
Não necessariamente. Ocupação, débitos, situação construtiva, processos das partes e documentos não registrados podem exigir verificação adicional.
Toda compra precisa da mesma lista de certidões?
Não. A extensão deve ser proporcional ao imóvel, ao vendedor, à cadeia anterior, ao valor e à estrutura do pagamento.
Due diligence garante risco zero?
Não. O objetivo é identificar, classificar e tratar riscos conhecidos para que a decisão seja consciente e o contrato distribua responsabilidades de forma adequada.
O contrato pode ser assinado antes das certidões?
Assinar antes de concluir as verificações pode criar obrigações prematuras. Quando necessário, a minuta deve prever condições e saídas ligadas aos documentos pendentes.
Quem deve ser investigado além do vendedor?
A extensão depende do negócio e da cadeia de titularidade. Em alguns casos, cônjuge, empresas, antecessores ou ocupantes também exigem verificação.
Cada documento e fato pode alterar o caminho. O conteúdo desta página não substitui a análise individual.