A matrícula revela muito, mas não tudo
Titularidade, ônus e atos registrados são centrais, porém ocupação, débitos, construção e documentos não registrados podem alterar o risco.
A certidão precisa ser atual e lida junto com o título aquisitivo e a situação física do imóvel.
O vendedor também faz parte da análise
A extensão das certidões depende de quem vende, da cadeia anterior, do valor e da estrutura do pagamento.
Processos e dívidas não significam automaticamente impedimento, mas precisam ser classificados e tratados.
Regularidade construtiva e ocupação
Habite-se, averbação, cadastro municipal, condomínio e uso efetivo devem contar uma história compatível.
Ocupantes, locações ou cessões podem interferir na posse e no cronograma da compra.
O contrato deve absorver as descobertas
Condições precedentes, documentos de fechamento, declarações, garantias e mecanismos de saída precisam refletir o risco encontrado.
Uma due diligence útil não produz apenas uma lista: produz critérios claros para decidir, ajustar ou não seguir com o negócio.
Documentos que ajudam a organizar o caso
- Matrícula e título do vendedor
- Certidões do imóvel e das partes
- IPTU, condomínio e dados construtivos
- Proposta e minuta contratual
- Estrutura de pagamento e garantias
Erros comuns
- Transferir sinal sem regra clara de devolução.
- Pesquisar apenas o imóvel e ignorar o vendedor.
- Usar uma minuta genérica que não trate das pendências identificadas.
Dúvidas frequentes
É possível eliminar todo risco?
Não. A análise busca identificar, classificar e tratar riscos conhecidos para apoiar uma decisão consciente.
A lista de certidões é sempre igual?
Não. Ela deve ser proporcional às partes, ao imóvel, à cadeia anterior e à forma de pagamento.
Base legal e fontes
Próximos caminhos
As informações gerais não substituem a análise individual dos fatos e documentos.